Новости Татарстана и новости Казани представляют Бизнес онлайн, Комсомольская правда, Реальное время, Татар информ, Коммерсант, Казанские ведомости, TatCenter.ru
|
|
|
Дни рождения
|
|
|
16.02.2016 Экономика
Наследство ипотечников: на рынке недвижимости Казани появились залоговые квартиры банковНа вторичном рынке Казани растет доля залоговой недвижимости, изъятой банками у ипотечников, констатируют эксперты. С одной стороны, это служит тревожным звоночком – все больше татарстанцев не в состоянии выплатить ипотечные кредиты, с другой, покупатели могут найти на витринах залоговой недвижимости банков довольно интересные предложения. Выгодно ли приобретать жилплощадь, доставшуюся по наследству от ипотечников, и может ли у такой квартиры оказаться два хозяина, – в материале «Реального времени».
«Фоновские» квартиры на банковских витринах Банки, которые реализуют залоговую недвижимость
За ВТБ 24, у которого в татарстанской витрине выставлено сразу 32 залоговые квартиры, следует ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», реализующее программы АИЖК – у него в арсенале 14 объектов. Тройку лидеров замыкает «Спуртбанк», который выставил на продажу 16 залоговых жилых помещений, при этом 14 из них – квартиры в микрорайоне «Яшьлек» в Набережных Челнах, застройщиком которого является скандально известная компания «ФОН». Стоимость самой маленькой «однушки» – 1,960 млн рублей (площадь – 56 кв. м), самой большой «трешки» – 3 701 250 рублей (площадь – 105,75 кв. м). Если проанализировать непосредственно сами предложения, становится понятно, что чаще всего на продажу выставляются многометражные 3- и 4-комнатные квартиры. Их стоимость варьируется в среднем от 6 до 9 млн рублей. К счастью, обладатели более бюджетных вариантов, по всей вероятности, еще могут нести ипотечное бремя. «Некоторые клиенты настойчиво скрывались» Минус миллион «Квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя» Фарид Шабаев, руководитель компании «Брокер Альянс»: Даже по залоговым ипотекам люди уже по 3-4 месяца не платят. Многие люди видят, что банки готовы идти на реструктуризацию кредита, и они стараются подать документы, чтобы банк изменил график платежей, и чтобы платить было проще на какой-то период. По статистике, только трое из 10 обратившихся получают одобрение на реструктуризацию. У заемщиков два выхода – либо делать реструктуризацию, либо выходить на просрочку, более 3 месяцев — банк имеет право в суд подать, а если в суд, естественно, это изъятие и реализация залога. При оформлении кредита квартира проверяется на юридическую чистоту, потому что банк всегда подстраховывает себя на случай, если залог придется изъять в свою пользу и реализовывать. Я не помню такого случая, чтобы кто-то приобрел такую залоговую квартиру, а потом судился. Например, ВТБ, даже если вы хотите взять такую квартиру в ипотеку, оформит ее, еще и ставка будет ниже, 1-2% скидки сделает, потому что банк заинтересован в том, чтобы квартиру реализовать, закрыть плохой кредит и готов любые способы рассмотреть – готов не только за наличку, но и готов эту же квартиру перезаложить в ипотеку другому клиенту. Плюс ему скидку по процентной ставке сделают и при этом еще максимально быстро оформят, чтобы на балансе просрочка не висела. По каждому кредиту создаются резервы, чем выше уровень просрочки, тем больше резервов, поэтому сейчас у банков лицензии отбирают. Многие агентства недвижимости сейчас начали продавать такие объекты, которые находятся в залоге у банка. Я сам вчера лично разговаривал с двумя такими продавцами. Я спрашиваю: «Почему цена такая заманчивая – на 200-300 тысяч рублей дешевле, чем по рынку?». Мне отвечают: «Она залоговая, стоит на реализации ВТБ». Марат Камалов, директор компании «Татюринформ»: Такое бывает очень редко, но бывает — квартира находится в залоге, и продавец скрывает об этом информацию, и может возникнуть ситуация, что залогодержатель не знал об отчуждении квартиры, и тогда эту квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя. Узнать это можно всегда – любой человек, заплатив госпошлину в Регпалату и зная конкретный адрес, может узнать, есть ли ограничения на эту квартиру. Обычно залог всегда зарегистрирован, на 99,9%. Здесь очень важно понимать, что прямо в договоре купли-продажи нужно учитывать третью сторону, а именно банк, и прямо прописывать, что часть денег направляется на погашение задолженности по ипотечному (кредитному) договору. После поступления денежных средств банк дает справку об отсутствии задолженности, в том числе в Регпалату. И оставшуюся часть денег вы перечисляете уже заемщику. При этом надо понимать, что люди, покупающие квартиру, старше 18 лет, по обыкновению они состоят в браке. Надо понимать, что даже если в договоре ипотеки был, условно говоря, Иванов, но он женат, то на отчуждение квартиры необходимо получить согласие супруги, потому что это все равно совместно нажитое имущество. Кроме того, в ипотечной квартире необходимо проверить следующее – зайти в управляющую компанию либо в ТСЖ и спросить о наличии задолженности по коммунальным услугам. Необходимо зайти в паспортный стол, узнать количество прописанных. Сам по себе факт прописки не дает никаких оснований никому, но он влияет на размер квартплаты. Руслан Хабибрахманов, руководитель АН «Флэт»: Таких предложений на рынке действительно стало больше, в среднем процентов на 25. Причина только одна – рост просроченной задолженности. Часто бывает так, что в этой квартире живут те, кто просто не платит. Возникают сложности при выселении заемщиков. Соответственно покидая жилье под натиском определенных служб, они оставляют квартиру не в лучшем состоянии. Цена не совсем соответствует рыночной, потому что банкам нужно компенсировать потраченные средства и объекты выходят на рынок по более высокой цене. Со временем она начинает меняться – когда нужно быстрее продать, они начинают рассматривать понижение. Покупателям в первую очередь важна цена. Ильфат Шарыпов, начальник Управления по работе с просроченной задолженностью физических лиц ПАО «Ак Барс» банк: Действительно, такая категория недвижимости существует. Стоимость объекта недвижимости зависит от того, на какой стадии происходит реализация: если заемщик продает его самостоятельно по согласованию с банком, то стоимость будет рыночная, если продажа осуществляется в ходе исполнительного производства, то стоимость продаваемого объекта определяется судом. Проблемы в основном могут возникнуть, если в продаваемом объекте зарегистрированы и проживают люди, в том числе несовершеннолетние дети. Олег Исламов, управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Татарстане: Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, была на рынке всегда. При реализации таких квартир не может возникнуть никаких проблем, потому что, в отличие от квартиры на «вторичке», покупаемой у частника, она априори имеет справедливую рыночную стоимость и юридически абсолютно «чистая». Безусловно, банкам выгодно как можно быстрее реализовать такие квартиры, потому что они заинтересованы в возврате средств, выданных в форме ипотеки на ее покупку. Все объекты, выставленные на продажу в РТ, находятся в открытом доступе на сайте. На покупку таких квартир банк выдает ипотеку по ставке ниже, чем ставка других стандартных программ (от 12% годовых). Радик Зиатдинов, начальник Управления по работе с проблемными активами ПАО «Татфондбанк»: Ипотечные квартиры действительно можно встретить сегодня на рынке недвижимости как отдельную категорию. Но рассматривать их как принципиально иной вид жилой недвижимости некорректно, так как независимо от статуса (бывшая ипотечная, залоговая, взысканная) данные квартиры имеют те же характеристики и потребительские свойства для потенциального покупателя, что и обычные квартиры. Проблемы, возникающие при реализации «ипотечной квартиры», аналогичны проблемам, которые возникают и при продаже обычной «не ипотечной», «не залоговой» квартиры — техническое состояние, район месторасположения квартиры, этажность и т.д. Данные проблемы решаются в процессе обсуждения условий сделки: возможность предоставления дисконта или иных условий. Существует незначительная вероятность появления сомнений у потенциального покупателя в отношении обоснования права собственности продавца (банка). Данные сомнения являются абсолютно беспочвенными, так как у продавца имеется полный пакет документов, подтверждающих законное основание права собственности, что в свою очередь даже является преимуществом, так как продавцом является банк, который выступает в качестве гаранта юридической чистоты сделки. «Ипотечные квартиры» продаются по рыночной цене. Ценообразование на рынке «ипотечной» или «залоговой» недвижимости осуществляется на основании анализа рынка недвижимости, определения покупательского спроса, предложений и т.д. Для данного рынка также действуют маркетинговые акции: предоставление дисконта, особых условий оплаты, рассрочки и т.д.
Гуландам ЗАРИПОВА |
Самые читаемые
Архив
|