Ипотека в Татарстане: итоги и надежды

В 2015 году Республика Татарстан показала динамику несколько лучше рынка. По данным ЦБ РФ, за 10 месяцев 2015 года, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, сокращение выдачи ипотечных кредитов в республике Татарстан составило 31,6%, в то время как падение выдачи по всем регионам РФ — 37,1%.

По итогам первого полугодия 2015 года Татарстан был на пятом месте в ТОП-20 регионов по объему ипотечного кредитования.

В ушедшем году в целом по России спрос сместился в сегмент новостроек эконом-класса. Сказалась переориентация заемщиков на более дешевое жилье на фоне сокращения реальных доходов, а также запуск программы субсидирования ипотеки, ориентированной на новостройки.

— В 2015 году доля ссуд на приобретение новостроек достигла половины ипотечных портфелей банков, в то время как в 2014 году на рынок первичного жилья ориентировалось меньшинство банков, — считает ведущий аналитик по банковским рейтингам рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА») Анастасия Личагина.

Поддержит ли государство?

Как сообщает «РБК-Недвижимость», государственная программа субсидирования ипотеки была запущена в марте 2015 года для того, чтобы помочь гражданам в покупке жилья после резкого роста ставок по кредитам из-за повышения ключевой ставки в декабре 2014-го (до 17%).

Ставка по кредитам, выданным в рамках такой программы, не должна превышать 12% годовых, разницу с рыночными процентными ставками банкам возместит государство.

Программа направлена на покупку недвижимости на первичном рынке, сумма кредита не может превышать 8 млн руб­лей для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн — для остальных городов, а первоначальный взнос должен быть не менее 20%. Программа изначально была рассчитана на год. Также ее закрытие предусмотрено в случае, если ключевая ставка Центробанка опустится до 8,5%.

По данным рейтингового агентства строительного комплекса «РАСК», с начала запуска программы сумма выданных ипотечных кредитов с государственной поддержкой составила 264 495 млн руб­лей и 36,7% от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов за тот же период. C октября 2015 года наблюдалось снижение эффективности программы субсидирования: если за октябрь 2015 года общий объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) сезонно возрос, то доля субсидированных ИЖК снизилась на 5,6% по сравнению с сентябрем.

И вот 19 января заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что правительство, вероятно, не продлит субсидирование льготных ставок по ипотеке, но может рассмотреть другие меры поддержки рынка.

Однако глава Минстроя России Михаил Мень считает, что программа льготной ипотеки должна быть продлена, при этом окончательное решение в любом случае за правительством.

— Уже сегодня очевидно, что эта программа серьезно повлияла на сохранение ипотеки. Наша точка зрения — ее в том или ином виде нужно продлевать, мы будем обсуждать это, — приводит «РИА Новости» слова Меня.

— В 2015 году за 10 месяцев было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 869 945 млн руб­лей, за тот же период 2014 года — 1 379 684 млн. Падение составило 37%. В случае прекращения действия программы рынок ипотечного кредитования снизится еще на 10–15 процентов, но при этом выстоит. В отличие от самой стройки, строительная отрасль пострадает, так как лишится части финансирования, — считает аналитик рейтингового агентства строительного комплекса «РАСК» Инна Маратканова.

По мнению экспертов рейтингового агентства «РАСК», господдержка необходима рынку до тех пор, пока не стабилизируется финансовое положение заемщиков. В случае свертывания программы в срок, рынок, конечно, выстоит, однако значимого восстановления объема выдачи в 2016 году уже не предвидится.

Если правительство решит продлить действие государственной программы субсидирования ипотечной ставки на рынке первичного жилья, может возникнуть вопрос: стоит ли распространять ее действие и на рынок вторичного жилья? Эксперты разошлись во мнениях.

— Считаю, что, безусловно, нужно. В отличие от первичного жилья, вторичное обладает рядом своих преимуществ. Это недвижимость с мгновенно оформляемым правом собственности на нее. Риски банкротства строительной компании, ухудшения ее финансового положения, риски задержки процесса строительства и затягивания его завершения на такое жилье не распространяются. Граждане могут оформлять регистрацию по месту проживания. Претендовать на получение налогового вычета можно практически сразу же после покупки такого жилья, — полагает начальник аналитического управления Нацио­нального рейтингового агентства Карина Артемьева.

С ней согласна ведущий аналитик по банковским рейтингам RAEX Анастасия Личагина:

— Расширение госпрограммы по субсидированию на вторичное жилье могло бы дать значимый импульс рынку в 2016 году. В минувшем году количество сделок на вторичном рынке жилья сократилось в несколько раз, а это в России основной сегмент. Программу льготной ипотеки для альтернативных сделок с первичным жильем разрабатывали Минфин и Минстрой, однако в итоге она так и не была принята. Вместе с тем, эта программа позволила бы стимулировать спрос на смену жилья, что важно для интенсивного развития рынка.

У Инны Мараткановой из рейтингового агентства строительного комплекса — иная точка зрения:

— Распространение действия госпрограммы по субсидированию ипотеки на вторичное жилье не совсем целесообразно, так как вызовет отток денежных средств у застройщиков. Они лишатся части финансирования (покупатель будет выбирать вторичное жилье), что опять же негативно скажется на строительной отрасли в целом. Субсидирование можно распространить на новостройки, которые ввели не более, например, года назад.

Дамоклов меч банкротства

По результатам опроса, проведенного RAEX («Эксперт РА»), одна из ключевых угроз развитию рынка ипотеки в 2016 году — это риск банкротства партнеров-застройщиков. В текущих условиях строительная отрасль — рекордсмен по доле просрочки, а по оценкам ЦБ РФ, около 15% российских застройщиков находятся на грани банкротства. В числе основных угроз рынку остается ухудшение качества ипотечных портфелей и рост стоимости фондирования, а для частных банков — это также усиление конкуренции со стороны госбанков.

Директор агентства девелопмента и управления «Счастливый дом» Анастасия Гизатова называет три угрозы российскому ипотечному рынку:

— Повышение процентной ставки выше 13 процентов сразу же приведет к «смерти» ипотечного рынка. Вторая угроза, на мой взгляд, — увеличение размера первоначального взноса больше 30 процентов. И, наконец, третья — если ставку сделают нефиксированной.

Аналитики RAEX («Эксперт РА») полагают, что в 2016 году существенных колебаний процентных ставок по ипотеке ожидать не стоит. В целом по рынку процентные ставки по ипотеке, скорее всего, будут снижаться, но не более 1 процентного пункта. Если ключевая ставка останется на текущем уровне, значительного снижения ставок не предвидится.

Эксперты Нацио­нального рейтингового агентства говорят, что динамика ипотечных ставок будет соответствовать динамике ключевой ставки, размер которой утверждается Банком России. На своем последнем заседании, посвященном вопросу пересмотра ключевой ставки, ЦБ принял решение оставить ее без изменения (в условиях инфляционных рисков, волатильности курса руб­ля и цен на нефть). На всех предыдущих заседаниях по теме ЦБ постепенно снижал ставку.

— Если макроэкономическая ситуация позволит, регулятор может вновь пойти на понижение ключевой ставки. В этом случае можно ожидать снижения и ставок по ипотеке. Если же ситуация будет развиваться негативно и ставку вновь придется поднимать (как это было сделано регулятором в конце 2014 года), к сожалению, и ставки по кредитам (всем кредитным продуктам, в том числе, конечно, и ипотечным) пойдут вверх. Будем надеяться, что этого не произойдет, — считает начальник аналитического управления Нацио­нального рейтингового агентства Карина Артемьева.