30.09.2015 Бизнес
Недвижимость Казани: "рынок живет, но пульс нестабильный"
Стоимость казанских квартир вернулась к докризисному уровню, каждый четвертый риэлтор не надежен, однако правки законодательства могут изменить рынок - так считают эксперты рынка недвижимости столицы РТ. О рыночных трендах и цене квадратного метра - материал портала TatCenter.ru.
Стоимость недвижимости: что будет с ценами?
На фоне слабеющего рубля и дорожающих стройматериалов, казанская недвижимость продолжает терять в цене. Как объясняет вице-президент гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев, основная причина - в отсутствии спроса. В декабре прошлого года, после резкого скачка доллара, казанцы ринулись скупать квартиры и дома, тогда-то и выросли цены - сейчас же покупатели "насытились".
"Рынок живет, но пульс нестабильный. Вторичное жилье стремительно дешевеет, с февраля - на 15%. Цены откатились к октябрю прошлого года. Спрос существует, но он отложенный: те, кто хочет купить трехкомнатную квартиру, не могут продать свою двухкомнатную", - рассказал Садреев на круглом столе ИД "Казанская недвижимость".
На рынке "первички" ситуация выглядит более стабильной благодаря ипотечной госпрограмме по сниженной процентной ставке - цены остались на прежнем уровне, хотя условия для застройщиков изменились в худшую сторону. Снижение количества инвесторов на фоне "стоячей" цены изменило структуру рынка - на "первичке" больше покупают двух- и трехкомнатные квартиры, а не инвестиционные "однушки". Хотя именно такие сделки составляют около трети казанского рынка.
"Отделка - черновая или предчистовая, район большого значения не имеет. Продолжают пользоваться спросом индивидуальные дома - стоимость дома в 150 кв. м и участок 4-6 соток примерно равна стоимости трехкомнатной "ленинградки" - около пяти млн. На большие квартиры, площадью 120 кв. м и выше - спрос низкий", - говорит вице-президент ГР РТ.
По его словам, до конца этого - середины следующего года резкого скачка спроса, а, значит, и цен на недвижимость в Казани не будет. Но и вниз цены не пойдут - незначительное снижение прогнозируется только в отдельных сегментах.
Что изменится?
Изменить рынок в ближайшее время может закон об увеличении с января 2016 года "минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества".
Если раньше продать квартиру, дом или землю и не платить НДФЛ можно было при условии, что продавец владеет объектом не менее трех лет, то по новым правилам срок составит пять лет. Налог будет считаться с кадастровой стоимости объекта.
"Часть (продавцов - ред.) будет ждать, не желая платить налог с продажи, а он получается не маленький", - поясняет Садреев.
Изменения не коснутся тех, кто получил право собственности в порядке приватизации, наследования или по договорам дарения от членов семьи или близких родственников.
СПРАВКА:
С начала года в Татарстане было зарегистрировано 146 тыс. переходов права на объекты недвижимости. Половина из них - по жилым помещениям (26 тыс. в Казани). По нежилым - 12 тыс., по земле - 53 тыс.
По словам представителя Росреестра РТ Галины Гончаровой, в 2015 году совершено 28,5 тыс. сделок по ипотечному кредитованию.
Росреестр принял 91 решение об отказе передачи прав на недвижимость. Самая частая причина - актуальный арест объекта. Были зафиксированы и случаи подделки документов, в том числе со стороны кадастровых инженеров и муниципальных служащих.
Как избежать мошенников?
Между тем, основная тема, которая беспокоит экспертов рынка в кризис, надежность сделок с недвижимостью - во избежание мошенничества на рынке не хватает закона о риэлтерской деятельности и ответственности специалистов. В первый раз его предложили к принятию в далеком 2001 году, и с тех пор не было никаких особых подвижек. Республиканская гильдия также предлагает инициативу, которая может почистить рынок.
"У кадастровых инженеров, у оценщиков есть материальный результат работы. У риэлторов только услуга. Как оценить качество? Мы предлагаем более жесткую ответственность - уголовную, как у нотариусов. Материальную несет страховая компания. Еще мы предлагаем прописать конкретную стоимость услуг риэлтора. Это даже в Белоруссии есть. Без привязки к цене мы не получим порядка", - говорит президент гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев.
По его словам, если раньше риэлтору было достаточно иметь мобильный телефон, то сейчас он должен разбираться в правовых аспектах сделок, маркетинге, рекламе и ИТ-сфере. Риэлтор перестал быть посредником, считает Савельев, потому что изменился и покупатель.
"Рядовой потребитель никогда не сможет отличить риэлтора от мошенника - только сильного риэлтора от слабого. Показательно - объем рекламы, знания, терминология риэлтора. Одно дело, когда он пишет договор "на коленке", другое - когда показывает цену квартиры с раскладкой", - объясняет Савельев.
Частично признаком отсутствия мошенничества может служить и членство в Гильдии. Сегодня на рынке Казани работает около 350-400 агентств недвижимости, однако "хорошими и профессиональными" эксперты Гильдии считают не больше сотни из них.
Как правильно рассчитаться?
Отметим, что надежность сделок зависит не только от риэлторов, но и от застройщиков - по словам экспертов, последние обязаны предоставлять не только страховщика, но и платежные квитанции. Ужесточаются требования и к самим страховым компаниям: чтобы застраховать застройщика, капитал компании должен быть не меньше миллиарда рублей. Эти нормы вводятся с октября текущего года.
Самыми безопасными вариантами расчетов по сделкам с недвижимостью эксперты считают банковские аккредитивы (блокированные счета, средства можно снять только после полного перехода прав собственности) и банковские ячейки. Однако, по словам руководителя департамента розничного бизнеса Интехбанка Всеволода Чернакова, они не получили такого широкого распространения в Казани, как, например, в Москве и Санкт-Петербурге.
"Там нет доверия между покупателем и продавцом, поэтому распространены эти безопасные способы, - объясняет Чернаков. - Сделка через ипотечное кредитование априори является безопасной - она и ее участники проходят проверку через риэлторов, службу безопасности банков и страховые компании".
Пока же эксперты вынуждены констатировать, что в Казани самый небезопасный, но, как ни странно, самый распространенный способ расчета - расчет по предоставлению свидетельства сдачи документов на государственную регистрацию.