Аналитики вывели «индекс Казани»: им померят всю Россию

Разработана методика, которая позволяет найти точку насыщения рынка того или иного города торговыми центрами

Потенциал для строительства торговых центров сегодня сохраняется только в Перми, Омске и Волгограде, считают эксперты консалтинговой компании Knight Frank. Согласно анализу, проведенному компанией в российских городах-миллионниках, к 2014 году этот потенциал, скорее всего, будет исчерпан. Эксперты приводят в пример Казань, в которой рынок достиг точки насыщения. Казанские эксперты, опрошенные БИЗНЕС Online, с этим почти не спорят, ведь обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей Казани составляет порядка 850 квадратных метров, что превышает европейскую норму почти в полтора раза.

КАЗАНЬ НАСЫТИЛАСЬ

Методика, позволяющая найти точку насыщения рынка того или иного города, в общем-то нехитра и очевидна. «Надо смотреть на показатели, которые формируют доходы населения, и показатели, которые объясняют, куда эти деньги тратятся. При этом учитываются не только зарплаты, но и другие источники доходов населения», – объясняет руководитель отдела исследований Knight Frank Наталья Сазонова. К примеру, в Екатеринбурге есть отличные экономические условия, однако необходимо учитывать насколько выведенные и не выведенные на рынок квадратные метры их уравновешивают.

Эксперты приводят в пример Казань. «Можно считать, что рынок Казани пришел к насыщению. Соответственно, рассчитав экономический потенциал Казани и зная, сколько там квадратных метров построено, можно прийти к коэффициенту необходимых торговых площадей, которые уравновесят рынки недвижимости каждого конкретного города», – пояснила Наталья Сазонова. Исходя из «индекса Казани» и учитывая объекты, которые будут введены в России до 2014 года, можно увидеть, что такие города как Самара и Волгоград к этому времени исчерпают свой потенциал. Емкость этих рынков измеряется не полумиллионами квадратных метров, а более скромными цифрами. Потенциал может быть выбран за счет строительства пяти - десяти центров среднего размера, поясняют аналитики.

ГУБИТЕЛИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

В условиях возобновления проектного финансирования внимание девелоперам, считают эксперты, стоит обратить на «малые» города, при этом строго оценивать возможности местного рынка, сообщает cre.ru.

Крайне аккуратно рекомендуется относиться к строительным планам в городах-миллионниках. «Мы не хотим сказать, что не надо строить торговых центров вообще в тех городах, где зашкаливает этот коэффициент. Но следует помнить о том, что новый торговый центр если и не будет провальным, то разделит торговый оборот со своими соседями, – отметила Сазонова. – В случае же удачного выбора концепции и местоположения, он может погубить некоторые торговые центры».

КОМУ ПОРА ЗАДУМАТЬСЯ О РЕКОНЦЕПЦИИ

Ряду торговых центров потребуется реконцепция, чтобы выжить в жесткой конкурентной среде. «Начиная с 2013 года, мы будем наблюдать именно такую ситуацию. То есть девелоперам, которые уже сегодня ощущают отток арендаторов, снижение арендных ставок в своих проектах, стоит задуматься о том, что может быть именно сейчас пора делать изменения концепции, чтобы бороться с потенциальными конкурентами», – уверена Сазонова.

Целью реконцепции могут быть сохранение проекта вообще, сохранение его доходности на докризисном уровне или же ее увеличение, экономия средств, использование существующего потенциала объекта или площадки для повышения коммерческой эффективности. Грамотная реконцепция может сделать проект нечувствительным к конкурентному окружению или же привести его в такое техническое состояние, которое привлечет в проект федеральных арендаторов. «Основной фактор, который толкает девелоперов на реконцепцию, – это отсутствие спроса со стороны арендаторов. Второй критерий – это несоответствие якорей проекта тому месту, где они находятся», – пояснила директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова.

КАЗАНЬ ПЕРЕКРЫЛА СРЕДНЕЕВРОПЕЙСКИЙ СТАНДАРТ

Газета «БИЗНЕС Online» попросила оценить насыщенность Казани торговыми центрами и возможные пути реконцепции казанских игроков данного рынка.

Мурат Ахмеров – руководитель отдела продажи и аренды ТЦ «Караван»:

- Казанский рынок торговой недвижимости очень насыщен. Считаю, что бума, который был в 2004-2005 годах, хватит еще года на три, с учетом реконструкции торгового центра «Южный», а также с приходом «Ашана». Но, с другой стороны, там, где открыты крупные торговые комплексы, рынок уже перенасыщен, – это Вахитовский и Новосавиновский районы. Там уже нет смысла открывать что-либо: центральные торговые комплексы стоят полупустые. «Сетевики» приходят в себя после кризиса, но рвения идти в регионы пока не выражают. Эпоха завоеваний региональных сетевиков прошла.

В Московском районе нет качественного торгового центра, который бы включал и развлекательный комплекс. Если бы такой появился рядом с Московским рынком, то он бы пользовался бешеной популярностью. Еще надо открыть в Авиастроительном и Кировском районах. Не нужно их делать пафосными, можно их делать на уровне района с игровыми площадками для детей, кинотеатрами...

Наш торговый центр «Караван» согласно реконцепции – торгово-офисный комплекс. На 100 процентов сдан и продан. Коэффициент пустующих торговых площадей у нас не превышает 10 процентов. Мы сейчас проводим реконцепцию второго этажа, тоже переводим его под офисы. Согласно первоначальной концепции, технические характеристики конструкции не позволяли сделать его торговым центром будущего. Но мы были первыми, кто провел реконцепцию, и она себя оправдала.

Радик Ибрагимов – директор филиала «Приволжский» X5 Retail Group N.V. (магазины «Карусель», «Перекресток», «Пятерочка+»):

- Обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей Казани составляет порядка 850 квадратных метров. Это один из самых высоких показателей среди российских городов. Надо принять во внимание и то, что среднеевропейский стандарт нормальной обеспеченности населения торговыми площадями составляет 500-600 квадратных метров на одну тысячу жителей.

Вместе с тем, высокая обеспеченность торговыми площадями не означает, что их количество переходит в качество. В результате кризиса рынок торговой недвижимости разделился на два сегмента: успешные торговые центры и помещения с продуманной концепцией и удачным расположением, площади в которых были востребованы и в самый пик кризиса (первая половина 2009 года), и торговые объекты, которые и по сей день простаивают без арендаторов. Пустует некоторое количество неудачных торговых центров, построенных на фоне прежней активности арендаторов в докризисные годы. В краткосрочной перспективе, без изменения концепции или ценовой политики, они будут по-прежнему пустовать. Успеху на перенасыщенном рынке будут способствовать продуманная концепция и хотя бы один якорный арендатор.

За 2010 год мы приросли в Татарстане на 20 тысяч квадратных метров торговых площадей. Партнеры ценят нас за надежность и стабильность, что зачастую является решающим аргументом для владельцев торговой недвижимости при выборе в качестве якорного арендатора торгового центра именно нашего магазина.

Сейчас нас, в первую очередь, интересует аренда помещений на первых и цокольных этажах площадью от 350 до 800 квадратных метров, в которых мы будем размещать магазины «Пятерочка+». Также интересует аренда помещений, площадь которых в один этаж составляет от 1300 до 2000 квадратных метров – под размещение супермаркетов «Перекресток», и от 4500 квадратных метров – под гипермаркеты «Карусель». Помимо аренды, мы рассматриваем возможности покупки и любые другие схемы сделок, которые только возможны в правовом поле.

Не так давно мы возобновили программу собственного строительства, которая была заморожена более полутора лет. В части земельных участков для нас приоритетны участки площадью от 0,12 до одного гектара, но площадки от трех гектаров нам также интересны.

София Трофимова – управляющая семейным торговым центром «МЕГА-Казань»:

- Мы предпочитаем не давать экспертных оценок рынка торговой недвижимости.

Если говорить о нашей компании, то поиском новых арендаторов и сдачей помещений в аренду занимается отдел аренды в Москве. Принятие решения об открытии нового арендатора происходит на основе комплексного анализа пула арендаторов каждого торгового центра МЕГА, концепции и ценности предлагаемого бренда для посетителей МЕГИ, ценовой политики арендатора и многих других факторов. На данный момент у нас сданы в аренду более 95 процентов торговых площадей МЕГИ Казань.

Для многих иностранных брендов МЕГА – приоритетный партнер, поскольку мы уже много лет удерживаем лидерские позиции на рынке коммерческой недвижимости России, заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве и можем предложить возможность вывода бренда почти во все города-миллионники России.

Алена Филатова – специалист по менеджменту «Единой арендной системы»:

- Торговый рынок Казани, безусловно, очень насыщен, в любом районе есть крупные торговые центры, дополнительно строятся другие объекты. Мелких торговых центров и комплексов тоже вполне достаточно. Думаю, если выбирать, что создавать – крупные торговые центры или мелкие торговые точки, то первые, чтобы горожане могли зайти и в одном месте купить все необходимое.

Наша компания занимается сдачей в аренду крупных и мелких торговых объектов. Так, один из крупных – «Megga Мебель». Торговый центр полностью сдается в аренду, есть только две-три свободные точки примерно по 20 квадратных метров. Могу сказать, что арендаторы больше ориентируются на крупные торговые центры. Хотя есть ряд небольших объектов на Баумана и Достоевского, куда арендаторы и посетители охотно идут, потому что место «раскрученное».